Diferența dintre terenul intravilan și cel extravilan arată unde se află proprietatea în raport cu limita construită a localității. Această încadrare influențează direct posibilitatea de construire, prețul terenului, accesul la utilități și documentele necesare pentru obținerea autorizației.
Un teren intravilan nu este automat construibil, iar pe unul extravilan nu poți ridica liber o casă doar pentru că ești proprietar. Trebuie verificate regulile urbanistice, categoria de folosință, accesul la drum și eventualele restricții. Certificatul de urbanism este documentul care îți arată ce poți face concret pe parcela respectivă. Dacă vrei să cumperi un teren pentru casă, solicită certificatul înainte de semnare sau condiționează tranzacția de obținerea unor informații urbanistice favorabile.
Ce înseamnă teren intravilan
Intravilanul reprezintă teritoriul unei localități delimitat prin Planul Urbanistic General. În interiorul acestei limite pot fi realizate construcții, dar numai cu respectarea reglementărilor aplicabile fiecărei zone.
În intravilan pot exista terenuri cu mai multe categorii de folosință:
- curți-construcții;
- teren arabil;
- livadă;
- vie;
- fâneață;
- pășune;
- teren ocupat de ape;
- alte categorii înscrise în evidențele cadastrale.
Mențiunea intravilan arată poziția terenului față de localitate. Categoria de folosință arată modul în care parcela este înregistrată și utilizată. Prin urmare, un teren poate fi intravilan și, în același timp, arabil.
Pentru autorizarea unei case contează și zona funcțională stabilită prin documentațiile de urbanism. Terenul trebuie să se afle într-o zonă în care locuințele sunt permise. Dacă parcela este inclusă într-o zonă industrială, de protecție, spații verzi sau echipamente publice, construirea unei case poate fi interzisă sau condiționată.
Regulamentul local stabilește indicatorii care trebuie respectați. Printre aceștia se află procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, înălțimea maximă, retragerile față de stradă și limitele proprietății.
Intravilanul nu garantează existența utilităților. Un teren poate fi în interiorul localității, dar la distanță mare de rețelele de apă, canalizare, gaze și electricitate. Costurile pentru extinderea rețelelor pot schimba complet bugetul construcției.
Nici accesul desenat pe o hartă nu este suficient. Parcela trebuie să aibă acces legal la un drum public, direct sau printr-un drept de servitute înscris corect. O alee folosită în practică, dar fără acte, poate bloca autorizația și finanțarea bancară.
Ce înseamnă teren extravilan
Extravilanul este teritoriul aflat între limita intravilanului și limita administrativă a comunei, orașului sau municipiului. În această zonă, autorizarea construcțiilor este restricționată.
Majoritatea terenurilor extravilane sunt folosite pentru agricultură, pășunat, livezi, vii sau activități forestiere. Prețul lor este deseori mai mic decât al loturilor construibile, însă transformarea într-un teren potrivit pentru casă poate dura și poate presupune costuri importante.
Pe un teren agricol extravilan nu poți construi, în mod obișnuit, o locuință obișnuită. Legea permite anumite categorii de investiții care au legătură cu agricultura, infrastructura sau activități care nu pot fi amplasate în intravilan.
În funcție de categoria și clasa terenului, pot fi autorizate, în condițiile legii:
- sere, solare și răsadnițe;
- adăposturi pentru animale;
- magazii și șoproane agricole;
- silozuri și spații pentru produse agricole;
- construcții pentru exploatații agricole;
- anumite proiecte de agroturism;
- drumuri și rețele de infrastructură;
- lucrări de irigații și gospodărire a apelor;
- anumite capacități de producere a energiei.
Faptul că o construcție are aspectul unei anexe agricole nu este suficient. Destinația trebuie să fie reală, documentată și permisă prin certificatul de urbanism. Ridicarea unei case sub denumirea de magazie poate conduce la amendă, oprirea lucrărilor și chiar desființarea construcției.
Terenurile agricole extravilane din clasele superioare de calitate beneficiază de o protecție mai mare. Pe acestea, categoriile de investiții permise sunt mai limitate.
La vânzarea unui teren agricol extravilan trebuie respectată și procedura privind dreptul de preempțiune. Coproprietarii, rudele, arendașii, vecinii, tinerii fermieri și alte categorii pot avea prioritate la cumpărare, în ordinea stabilită de lege. Tranzacția durează astfel mai mult decât vânzarea unui teren intravilan obișnuit.
Cum introduci un teren extravilan în intravilan
Pentru a construi o casă pe un teren extravilan, este necesară, de regulă, introducerea parcelei în intravilan. Procedura nu se realizează printr-o simplă cerere depusă la cadastru.
Extinderea intravilanului se face prin Planul Urbanistic General sau printr-un Plan Urbanistic Zonal aprobat. Primăria stabilește, prin certificatul de urbanism, dacă inițierea unui PUZ este posibilă și ce studii sau avize sunt necesare.
Procedura poate include:
- obținerea certificatului de urbanism;
- întocmirea documentației de către un urbanist autorizat;
- ridicarea topografică;
- studiul geotehnic;
- avizul privind clasa de calitate a terenului;
- avize de la furnizorii de utilități;
- avize de mediu și de circulație;
- consultarea publicului;
- aprobarea PUZ prin hotărârea consiliului local;
- actualizarea informațiilor cadastrale.
Introducerea terenului agricol în intravilan poate presupune plata unui tarif către Fondul de ameliorare a fondului funciar. Valoarea depinde de suprafață, clasa de calitate și regulile aplicabile la momentul documentației.
Aprobarea unui PUZ nu este garantată. Primăria poate considera că extinderea localității nu este justificată, că zona nu are infrastructură sau că terenul este afectat de restricții. Nu cumpăra bazându-te exclusiv pe afirmația vânzătorului că parcela va intra în curând în intravilan.
După introducerea în intravilan, terenul nu devine automat pregătit pentru construire. Trebuie verificată funcțiunea stabilită prin PUZ și apoi parcursă procedura pentru autorizația de construire.
Ce trebuie verificat înainte să cumperi
Primul document este extrasul de carte funciară. Acesta arată proprietarul, suprafața, numărul cadastral, categoria de folosință, sarcinile și eventualele interdicții.
Verifică dacă suprafața măsurată corespunde cu actele și dacă limitele sunt cunoscute în teren. O parcelă neîmprejmuită sau cu vecinătăți neclare poate necesita măsurători și clarificări cadastrale.
Solicită un certificat de urbanism pentru informare. Din el poți afla:
- dacă terenul este intravilan sau extravilan;
- zona funcțională în care se află;
- construcțiile permise;
- indicatorii urbanistici;
- retragerile obligatorii;
- regimul de înălțime;
- avizele necesare;
- existența unor interdicții temporare sau definitive.
Verifică accesul la drum direct în acte. Dacă accesul se face pe o cale privată, află ce cotă cumperi și dacă drumul este suficient de lat pentru cerințele urbanistice, intervențiile de urgență și branșarea utilităților.
Cere informații scrise de la furnizori privind distanța până la rețele. Expresia utilități în apropiere poate însemna câțiva metri sau câteva sute de metri. Branșarea și extinderea rețelei sunt operațiuni diferite, cu bugete foarte diferite.
Ce poți construi în mod realist
Pe un teren intravilan destinat locuirii poți construi o casă dacă respecți regulamentul urbanistic și obții autorizația. Suprafața, înălțimea și poziția clădirii sunt stabilite în funcție de parcelă și zonă.
Pe un teren extravilan, o locuință obișnuită nu este, în principiu, investiția potrivită înainte de introducerea în intravilan. Excepțiile sunt destinate unor activități precis stabilite, nu construirii libere de case de vacanță.
Cea mai sigură alegere pentru o locuință este un teren intravilan, aflat într-o zonă rezidențială, cu acces juridic la drum și utilități realizabile. Totuși, decizia trebuie luată pe baza certificatului de urbanism și a actelor, nu doar a descrierii din anunț.
O verificare făcută înainte de cumpărare poate evita ani de proceduri și cheltuieli neprevăzute. Statutul intravilan este doar punctul de plecare. Dreptul real de construire rezultă din toate regulile urbanistice, cadastrale și tehnice aplicabile parcelei.
